Приобретение недвижимого имущества (переход права собственности после гос. регистрации) в 1С

Приобретение недвижимости — дорогостоящая покупка и ответственная хозяйственная операция, ошибки в отражении которой могут дорого обойтись организации. В этой статье мы рассмотрим особенности учета в 1С приобретения недвижимого имущества и ввода его в эксплуатацию.

Вы узнаете:

• каким документом и в какой момент принимать недвижимое имущество на баланс;
• как оформить ввод в эксплуатацию недвижимости до регистрации права собственности;
• когда начинать начислять амортизацию по такому имуществу;
• о нюансах принятия к учету основного средства, бывшего в эксплуатации;
• как отразить уплату пошлины за гос. регистрацию объекта недвижимости и входит ли она в его первоначальную стоимость;
• как оформить переход права собственности на эксплуатируемое недвижимое имущество;
• в какой момент принимается к вычету НДС при приобретении недвижимости.

Пошаговая инструкция

Организация заключила договор купли-продажи на покупку недвижимого имущества на сумму 3 600 000 руб. (в т. ч. НДС 20%).

Право собственности на недвижимость переходит после государственной регистрации.

04 декабря поставщик передал офисное помещение по акту приемки-передачи и выставил счет-фактуру. Помещение готово для использования и введено в эксплуатацию. PDF Word Срок полезного использования, установленный бывшим владельцем, — 600 мес. На момент передачи помещение эксплуатировалось в течение 100 мес.

05 декабря Организация уплатила госпошлину в размере 22 000 руб. и подала заявление на переоформление права собственности.

15 декабря получена выписка из ЕГРН о переходе права собственности на объект недвижимости.

Определены следующие элементы амортизации:

• БУ:
  • СПИ = 5 лет (60 мес.) — планируемый срок эксплуатации ОС;
  • ликвидационная стоимость — 2 400 000 руб.;
  • способ амортизации — линейный.
• НУ:
  • СПИ = 500 мес., относится к 10 группе амортизации (свыше 30 лет);
  • способ амортизации — линейный;
  • амортизационная премия не установлена.

Амортизация включается в состав общехозяйственных расходов по БУ, косвенных расходов — в НУ.

Рассмотрим пошаговую инструкцию оформления примера. PDF

Принятие недвижимости по акту приемки-передачи

Затраты на приобретение офисного помещения, которое в последующем будет принято к учету в качестве основного средства (ОС), отражаются по счету 08.04 «Приобретение объектов основных средств» (план счетов 1С).

До регистрации права собственности, объект учитывается на счете 01.08 «Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы»» (план счетов 1С).

Первоначальная стоимость ОС в БУ и НУ формируется исходя из фактических затрат на его приобретение, доставку и доведения объекта до состояния, пригодного к эксплуатации (п. 10, 11, 12 ФСБУ 26/2020, п. 1 ст. 257 НК РФ).

Узнать подробнее о формировании первоначальной стоимости в статье Фактические затраты на капитальные вложения в ОС.

В 1С есть два варианта оформления приобретения и принятия к учету ОС:

Стандартный вариант, при котором используется документы:

• оприходование ОС — документ Поступление (акт, накладная, УПД) вид операции Оборудование;
• ввод в эксплуатацию ОС — документ Принятие к учету ОС;

Упрощенный вариант, при котором используется единый документ:

• оприходование и ввод в эксплуатацию ОС — документ Поступление (акт, накладная, УПД) вид операции Основные средства.

Узнать больше о Вариантах оформления в 1С приобретения ОС

При принятии к учету объекта недвижимости, право собственности на который еще не зарегистрировано, можно выбрать любой способ, однако нужно учитывать другие ограничения, предусмотренные для упрощенного варианта.

В нашем примере ОС имеет разницу в элементах амортизации по БУ и НУ, поэтому воспользуемся стандартным способом.

Принятие объекта недвижимости оформите документом Поступление (акт, накладная, УПД) вид операции Оборудование в разделе Покупки.

Проводки по документу

Документ формирует проводки:

• Дт 08.04.1 Кт 60.01 — формирование первоначальной стоимости актива;
• Дт 19.01 Кт 60.01 — принятие к учету НДС.

Регистрация СФ поставщика

Для регистрации входящего счета-фактуры поставщика укажите его номер и дату внизу формы документа Поступление (акт, накладная, УПД), далее — нажмите Зарегистрировать.

Документ Счет-фактура полученный автоматически заполняется данными документа Поступление (акт, накладная, УПД).

• Код вида операции — 01 «Отгрузка или приобретение товаров…».

Независимо от того, установлен или нет в документе флажок Отразить вычет НДС в книге покупок датой получения, при его проведении не будут сделаны проводки по принятию НДС к вычету.

Вычет НДС по ОС возможен только через документ Формирование записей книги покупок.

Ввод в эксплуатацию недвижимости

Введите документ Принятие к учету ОС с видом Оборудование в разделе ОС и НМА – Принятие к учету ОС.

Вкладка Оборудование:

• Способ поступления — Приобретение за плату;
• Оборудование — тот же элемент справочника Номенклатура, что в поступлении оборудования.

Вкладка Основные средства:

• Основное средство — приобретаемый объект недвижимости, который создайте в справочнике Основные средства.

Вкладка Бухгалтерский учет:

• Счет учета — 01.08 «Основные средства в организации», установите вручную;
• Способ начисления амортизации — Линейный способ;
• Счет амортизации — 02.01 «Амортизация основных средств, учитываемых на счете 01», устанавливается автоматически;
• Способ отражения расходов по амортизации — способ учета затрат на амортизацию ОС, выбирается из справочника Способ отражения расходов.

В нашем примере затраты по амортизации будут учитываться в составе общехозяйственных расходов, т. к. объект недвижимости будет использоваться как офис.

• Срок полезного использования (в месяцах) — срок полезного использования (СПИ) для объекта в БУ (в нашем примере 60 мес.).
• Ликвидационная стоимость — в нашем примере 2 400 000 руб.

Вкладка Налоговый учет:

• Срок полезного использования в месяцах — срок полезного использования (СПИ) для объекта в НУ (в нашем примере 500 мес.).

В НУ для ОС, бывших в эксплуатации:

• указывается та же амортизационная группа, к которой их отнес прежний собственник (п. 12 ст. 258 НК РФ);
• срок полезного использования можно определить за минусом срока эксплуатации предыдущим собственником (п. 7 ст. 258 НК РФ).

Подробнее:

• Как в налоговом учете амортизировать не новые ОС?
• Приобретение объектов, бывших в эксплуатации

При проведении документа карточка основного средства в справочнике Основные средства заполнится следующим образом: PDF При этом Амортизационная группа определится автоматически в зависимости от установленного в документе срока службы, вручную укажите амортизационную группу, установленную прежним владельцем.

Для автоматического начисления налога на имущество установите флажок Недвижимое имущество.

Подробнее о налоге на имущество:

• Расчет налога на имущество по кадастровой стоимости
• Расчет среднегодовой стоимости имущества в 1С 8.3

Остальные данные в карточке ОС заполняются вручную.

Проводки по документу

Документ формирует проводки:

• Дт 01.08 Кт 08.04.1 — принятие объекта недвижимости в состав ОС, право собственности на которое не зарегистрировано.

Документальное оформление

Организация должна утвердить формы первичных документов, в т. ч. документа по вводу в эксплуатацию объекта недвижимости и форму инвентарной карточки для дальнейшего учета ОС. В 1С используется Акт о приеме-передаче здания (сооружения) ОС-1а и Инвентарная карточка ОС-6.

Бланк Акта о приеме-передаче здания (сооружения) ОС-1а можно распечатать по кнопке Акт о приеме-передаче ОС (ОС-1) документа Принятие к учету ОС. PDF

Бланк Инвентарной карточки по форме ОС-6 можно распечатать по кнопке Инвентарная карточка ОС (ОС-6) в карточке основного средства (Справочники – Основные средства). PDF

Перечисление оплаты поставщику

В момент передачи объекта недвижимости образовалась кредиторская задолженность перед поставщиком по Кт 60.01 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

Перечисление задолженности поставщику оформляется документом Списание с расчетного счета вид операции Оплата поставщику в разделе Банк и касса — Банковские выписки — Списание.

Документ можно создать на основании документа Поступление (акт, накладная, УПД) по кнопке Создать на основании.

В документе указывается:

• Сумма — сумма оплаты в руб. согласно выписке банка.
• Статья расходов — статья с видом движения Приобретение, создание, модернизация и реконструкция внеоборотных активов, для автоматического заполнения отчета о движении денежных средств.

Проводки по документу

Документ формирует проводку:

• Дт 60.01 Кт 51— перечисление оплаты поставщику.

Оплата госпошлины за гос. регистрацию прав собственности

Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

За регистрацию права собственности взымается государственная пошлина (п. 17 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Ее размер регламентирован пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Оплата государственной пошлины за регистрацию прав собственности на недвижимое имущество оформляется документом Списание с расчетного счета вид операции Уплата налога в разделе Банк и касса – Банковские выписки – Списание.

В документе указывается:

• Налог — Государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (КБК32110807020011000110).
• Вид обязательства — Налог;
• Счет — 68.10 «Прочие налоги и сборы»;
• Виды платежей в бюджет — Налог (взносы): начислено / уплачено;
• Уровни бюджета — Федеральный бюджет.

Проводки по документу

Документ формирует проводки:

• Дт 68.10 Кт 51 — уплачена госпошлина в связи с регистрацией прав собственности.

Отражение в учете госпошлины за регистрацию прав собственности недвижимого имущества

На момент принятия к учету ОС сумма госпошлины уже известна, поэтому в БУ следует признать оценочное обязательство и п. 8 ПБУ 8/2010, п. 12 ФСБУ 6/2020).

Это приведет к разнице в учете по БУ и НУ и сложностям отражения операций в программе 1С. В нашем примере будем считать сумму несущественной и в целях рациональности отражать пошлину в БУ в зависимости от момента ее оплаты (п. 12 ФСБУ 6/2020, пп. «з» п. 5, пп. «з» п. 10, п. 18 ФСБУ 26/2020):

• до принятия к учету объекта ОС — включать в первоначальную стоимость ОС;
• после принятия к учету объекта ОС — относить к расходам по обычным видам деятельности.

В НУ пошлина списывается единовременно в состав прочих (косвенных) расходов (пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ). Сумма госпошлины признается в расходах на дату ее начисления (пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Учет затрат на госпошлину отражается документом Операция, введенная вручную вид операции Операция в разделе Операции – Операции, введенные вручную.

Учет госпошлины:

• Дебет — 26 «Общехозяйственные расходы».
• Субконто 1 — подразделение затрат. Заполняется только в том случае, если ведется учет по подразделениям.
• Субконто 2 — статья затрат для учета госпошлины в НУ с Видом расхода — Налоги и сборы. При таком оформлении статьи затрат расходы на госпошлину будут учтены в составе косвенных расходов по налогу на прибыль, как налоги и сборы единовременно.
• Кредит — 68.10 «Прочие налоги и сборы».
• Сумма, Сумма НУ Дт — сумма госпошлины.

Декларация по налогу на прибыль

В Декларации по налогу на прибыль расходы на госпошлину отразятся только после того, как будет проведено Закрытие счетов 20, 23, 25, 26 в процедуре Закрытие месяца.

В декларации по налогу на прибыль затраты на госпошлину за регистрацию прав собственности на недвижимость отражают в составе косвенных расходов в Листе 02 Приложение N 2: PDF

• стр. 040 «Косвенные расходы — всего» в т. ч.:
  • стр. 041 «суммы налогов и сборов…».

Переход права собственности на недвижимое имущество, введенное в эксплуатацию

Переход права собственности на недвижимое имущество

После получения выписки из ЕГРН о переходе права собственности на объект недвижимости перенесите первоначальную стоимость объекта со счета 01.08 «Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы» на счет 01.01 «Основные средства в организации».

Для этого сформируйте документ Операция, введенная вручную вид операции Операция в разделе Операции –Операции, введенные вручную.

Для корректного формирования отчета Ведомость амортизации ОС необходимо также заменить Счет учета в регистре сведений Счета бухгалтерского учета ОС (Еще — Выбор регистров — Регистры сведений).

Регистрация права собственности в Росреестре

Если недвижимость облагается по кадастровой стоимости, то ее необходимо зарегистрировать в регистре сведений Налог на имущество: объекты с особым порядком налогообложения в разделе Главное — Налоги и отчеты — вкладка Налог на имущество — ссылка Объекты с особым порядком налогообложения.

Принятие НДС к вычету по ОС

При приобретении недвижимого имущества НДС принимается к вычету при выполнении условий (п. 2 ст. 171 НК РФ):

• ОС должно использоваться в деятельности, облагаемой НДС;
• в наличии — правильно оформленный СФ (УПД);
• ОС принято к учету, в т. ч. учтено на счете 08.04 «Приобретение объектов основных средств» (абз. 3 п. 1 ст. 172 НК РФ, Письма Минфина от 04.07.2016 N 03-07-11/38824 от 18.11.2016 N 03-07-11/67999).

Принятие НДС к вычету по приобретенному объекту недвижимости оформляется документом Формирование записей книги покупок в разделе Операции —Регламентные операции НДС.

Для автоматического заполнения вкладки Приобретенные ценности необходимо воспользоваться кнопкой Заполнить.

Проводки по документу

Документ формирует проводки:

• Дт 68.02 Кт 19.01 — принятие НДС к вычету.

Отчет Книга покупок можно сформировать из раздела Отчеты – Книга покупок. PDF

Декларация по НДС

В декларации по НДС сумма вычета НДС отражается:

В Разделе 3 стр.120 «Сумма НДС, подлежащая вычету»: PDF

• сумма НДС, принятая к вычету.

В Разделе 8 «Сведения из книги покупок»:

• счет фактура полученный, код вида операции «01».

Начисление амортизации

Нормативное регулирование

В БУ:

Стоимость ОС погашается посредством начисления амортизации: (п. 27 ФСБУ 6/2020, п. 33 ФСБУ 6/2020):

начиная:

• с даты признания ОС в БУ;
• с 1-го числа месяца, следующего за месяцем признания ОС в БУ (в нашем примере).

заканчивая:

• моментом списания ОС с БУ;
• с 1-го числа месяца, следующего за месяцем списания ОС в БУ (в нашем примере).

Начисление амортизации осуществляется по кредиту счета 02 «Амортизация основных средств» в корреспонденции со счетами затрат. В нашем примере ОС учитывается для общехозяйственных нужд, поэтому затраты по начисленной амортизации учитываются по дебету счета 26 «Общехозяйственные расходы».

В НУ:

Стоимость объекта ОС погашается посредством начисления амортизации, начиная со следующего месяца после ввода в эксплуатацию ОС, независимо от даты государственной регистрации прав на него, и прекращает погашаться со следующего месяца после выбытия ОС или полного погашения его стоимости (п. 4 ст. 259 НК РФ, п. 5 ст. 259.1 НК РФ).

Начисленная амортизация может признаваться в составе прямых, косвенных или внереализационных расходов в соответствии с учетной политикой. В нашем примере амортизация учитывается в составе косвенных (прочих) расходов единовременно в последний день месяца начисления.

Узнать подробнее:

• Начисление амортизации БУ
• Начисление амортизации НУ
• Начисление амортизации в 1С 8.3 — пошаговая инструкция

Учет в 1С

Ежемесячное начисление амортизации осуществляется при выполнении процедуры Закрытие месяца операция Амортизация и износ основных средств в разделе Операции – Закрытие месяца.

В нашем примере объект недвижимости принят к учету в качестве основного средства и введен в эксплуатацию 04 декабря, следовательно, амортизация в БУ и НУ начисляется с января.

Операция формирует проводки:

• Дт 26 Кт 02.01 — начисление амортизации.

Аналогично осуществляется начисление амортизации за следующие месяцы до полного погашения стоимости. При выбытии ОС амортизация за последний месяц начисляется в документе выбытия, например, в документе Передача ОС.

Проверка

Расчет амортизации по формуле:

БУ:

где:

НУ:

Амортизация за январь:

• Амортизация в БУ = (3 000 000 (первоначальная стоимость) – 0 (накопленная амортизация) – 2 400 000 (ликвидационная стоимость))/ 60 мес. = 600 000 / 60 = 10 000 руб.;
• Амортизация в НУ:
  • Норма амортизации = 1/ 500 мес. * 100% = 0,2%;
  • Сумма амортизации = 3 000 000 (первоначальная стоимость) * 0,2% / 100 = 6 000 руб.

Ежемесячная сумма амортизации в 1С рассчитана правильно.

В 1С сумму начисленной амортизации можно посмотреть в отчете Ведомость амортизации ОС в разделе ОС и НМА –Ведомость амортизации ОС. PDF

Документальное оформление

Организация должна утвердить формы первичных документов, в т. ч. документа по расчету амортизации, например, Бухгалтерскую справку.

В 1С можно распечатать бланк расчета амортизации с помощью отчета Справка-расчет амортизации в разделе Операции — Закрытие месяца — кнопка Справки-расчеты – Амортизация.

В нем представлен расчет амортизации в БУ и НУ PDF по отдельности, но с возможностью раскрыть сумму амортизации по месяцам начисления.

Признание затрат на амортизацию в управленческих (косвенных) расходах

Списание общехозяйственных затрат осуществляется регламентной операцией Закрытие счетов 20, 23, 25, 26 в процедуре Закрытие месяца в разделе Операции —Закрытие месяца.

Документ формирует проводки:

• Дт 90.08.1 Кт 26 — отражение в составе управленческих (косвенных) расходов общехозяйственных затрат в размере амортизации в БУ и НУ.

Декларация по налогу на прибыль

В декларации по налогу на прибыль суммы начисленной амортизации и амортизационной премии отражаются:

В Листе 02 Приложение N 2: PDF

• стр. 040 «Косвенные расходы – всего»:
  • сумма амортизации.
• стр. 131 «Сумма амортизации…, начисленная линейным методом» Справочно:
  • сумма амортизации.

См. также:

• Краткий самоучитель по учету ОС
• Самоучитель по учету основных средств в 1С 8.3 Бухгалтерия
• Инвестиционная недвижимость в 1С
• Расходы на содержание основного средства до ввода в эксплуатацию в 1С

Помогла статья?

Получите еще секретный бонус и полный доступ к справочной системе БухЭксперт8 на 8 дней бесплатно

E-mail

Пароль будет выслан на указанный email